前面我们梳理了土地特性和土地分类、土地产权和土地市场，并详细了解了建设用地的取得方式，在此基础上，企业才能知道自己所需要的土地资源到底是什么属性、属于什么市场，企业要运用的是什么产权。下面，我们对拿地的流程进行简单的梳理。

文化企业要根据自身实力与实际需要，通过市场调研与投资分析，对所搜集的土地资源信息进行初步的分类、筛选，企业要对土地可能形成的项目进行商业定位，并对项目定位做投资的可行性研究，最终锁定土地目标。以城市土地市场中的一级市场为例，土地使用权的出让主要通过协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等方式进行。

9.4.1　土地使用权的出让

（1）协议出让

协议出让是指管理部门根据法律法规和实际情况与申请人协调用地价款和条件，根据双方协议出让土地使用权，一般程序是：

①用地者持经过政府批准的相关文件，向土地所在地的土地管理部门提出申请。

②土地管理部门批准后，通知申请用地者洽谈用地条件及相关价款，签订《土地使用权出让合同（草案）》。

③土地管理部门收齐有关材料，按照规定进行审查和报批。   

④经批准后，由土地管理部门与申请用地者正式签订土地使用权出让合同，受让人根据合同交付相应的土地出让价款，到土地管理部门办理土地使用权的登记手续，领取“国有土地使用证”，取得土地使用权。

（2）招标出让

土地使用权的招标出让分为邀请招标和公开招标。邀请招标是向符合规定的单位发出《招标邀请书》；通过公共传播媒介发出招标公告的为公开招标。招标出让的一般程序是：

①土地管理部门向符合规定条件的单位发出《招标邀请书》或者向社会公开发布《招标公告》，并且印制好相关材料。

②有意参加投标的企业或组织按照指示领取招标文件。

③投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按规定交付投标保证金。

④土地管理部门组织开标会议，在公证员现场监证的情况下，当众开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无效。

⑤土地管理部门组织招标机构评标、定标。

⑥中标人在接到中标通知书后，按规定的时间与土地管理部门签订土地使用权出让合同。

⑦中标人按合同规定交付招标价款后，持相关付款凭证，到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取“国有土地使用证”，取得土地使用权。

（3）拍卖出让

拍卖出让国有土地使用权，是相关管理部门委托合法的拍卖机构，在特定的时间、地点内，向社会公开竞投，并向报价最高的企业出让土地使用权。拍卖出让的一般程序是：

①土地管理部门印制好土地使用权拍卖须知、土地使用权出让合同样式等文件，并在拍卖前不少于三十天的时间里将有关事宜进行公告。

②有意参加拍卖竞投的企业或组织按公告指示领取有关文件。

③土地管理部门在规定的时间、地点开展拍卖会。

④竞得人即时与土地管理部门签订拍卖成交确认书、土地使用权出让合同并按规定交付定金，余额按出让合同规定的时间、方式交付。

⑤竞得人付清地价款后，持付款的凭证到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取“国有土地使用证”，取得土地使用权。

9.4.2　土地使用权的利用

讲完了土地使用权的获得，接下来，企业该如何利用土地使用权？从哪一步开始？还需要办理什么证呢？

项目立项：拟定立项批文，需要材料有项目立项申请报告、项目建议书或项目可行性研究报告（其中包含项目必要性和可行性分析；拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；项目的社会、经济及环境效益分析；投资估算及资金来源分析；项目建设的工期安排；项目建设的保障条件；与项目立项有关的其他相关资料图纸等）。

办理建设用地规划许可证：主要是指总体规划方案设计和总体规划方案报审两部分。首先要拟定建设项目地点征求函，其中包括本单位报批函、项目建议书代可行性报告、房地产开发企业资质证明文件等。其次要到规划部门办理规划意见书，其中包括建设单位项目地点征求意见函、建设项目规划审批审报表、建设单位用地申请及拟建项目情况说明、立项前环境保护意见书、拟建方案设想总平图等。建设用地规划许可证由规划局审批下发企业需持定位图、意见书、用地申请到用地处审查，经主管局长、主管局市长批准领取。

项目用地预审：申请用地预审的项目建设单位，应当提交建设项目用地预审申请报告（内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地是否符合土地利用总体规划、拟用地面积是否符合土地使用标准、拟用地是否符合供地政策等）、审批项目建议书、项目建议书批复文件、产业政策的文件等。与此同时，要进行项目边界钉桩、项目征地及建设用地预审、土地审核等。

办理建设工程规划许可证：规划许可证办理需要的材料包括组织机构代码证、建设项目的正式批准文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、现势性地形图等，另外，涉及环境保护、道路交通、卫生、消防、国防、人防、电力电讯、水系江堤、园林、绿化等公共设施，建设单位应事先征求有关主管单位书面意见，规划许可证办理后才能进行。

桩基单位的招标及进场：这一阶段，研发部门完成桩基施工图设计和审查，招标部门完成桩基相关单位招标，前期部门完成桩基施工许可证办理，工程部门完成桩基、监理单位的进场及桩基施工等工作。

最后，各个部门准备就绪，开始进行具体施工。上述拿地流程与后期运作只是固定的模式，在此主要是进行简单的梳理，俗话说：“制度是死的，人是活的”，企业无须机械套用，在具体操作中要根据实际情况进行。

※ 分析案例　西安市文化旅游综合收入近300亿元怎么做到的？

2002年，曲江新区的前身“曲江旅游度假区”还是一个默默无闻的地方。西安人对其印象也是寒窑、秦二世陵等小景点，这些景区规模小，设施旧，游客也稀少，由于经营管理落后、缺少资金注入，基本处于入不敷出的状态。

2010年,曲江新区成功晋级国家5A级旅游景区和国家生态区,并被住建部授予“中国人居环境范例奖”。近年数据显示，曲江核心区游客人数从2003年的360万人次跃升到2016年的5000万人次，为西安市带来近300亿元的文化旅游综合收入，成为享誉海内外的旅游目的地和文化示范区。

随着曲江新区取得耀眼的成就与利润，“曲江模式”应运而生，具体来说，就是西安曲江文化产业投资集团打造的"征地—文化包装—高水平高思想策划规划—贷款—基础建设—招商引资—地价增值—出让土地获得资金—宣传文化概念、创建主题公园—土地再次增值"的一套发展模式，其代表作品为大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区。在这里，我们将曲江模式的各个环节进行分解，可发现曲江模式下的各种新模式：

理念模式：特质文化内核＋价值传播＋新城市主义

段先念先生（曾任西安市副市长）曾说：“曲江的发展核心，第一是文化产业，第二是文化产业，第三还是文化产业。”曲江新区的特质文化内核是指以唐文化为核心的古老纯正、发育完善的根派文化，通过对文化内核的挖掘与传播，实现文化的再创造，整合资源、放大效应、迎合消费者的消费心理，进而实现曲江独特的新城市主义。

区域发展模式：把城市规划纳入城市经营

整个曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴、四板块”，即以大雁塔为核心，形成唐城遗址保护绿带和环城高速两侧共100米宽的绿化景观带，建立雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线，将曲江新区划分为唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。使自然资源与文化资源相结合，将特色商业、商务配套和办公、低密度居住交相呼应，形成以唐文化为核心的新城市主义。

产业集群模式：打造顶级全文化产业链条

曲江新区形成了以曲江文化产业投资集团为中心组建的16个大型文化企业集团，覆盖文化产业各行各业，产业集群蔚为大观。文化旅游业、影视演艺业、会展创意业、传媒出版业成为曲江文化产业的重头戏。2017年4月19日，曲江文旅发布2016年年报，报告期内，公司实现营业收入10.48亿元，同比增长5.97%；净利润为5340.10万元，同比增长11.43%。以主题文化园区为发端，通过文化要素注入，关联产业协同，多种业态融合，曲江文化产业投资集团积极向影视演艺、会展、出版传媒、文化金融等文化产业门类延伸，壮大文化产业集群，形成了文化、园区、产业协同发展的良好局面。

投融资模式：以地生财，自主配套，负债开发，收支平衡

曲江新区实行流程再造，一次性征地、配套、规划、分批次招商拍卖。遵循“以地生财，自主配套，负债开发，收支平衡”的原则，对新区土地进行全面系统的开发，经过科学分析和评估，制定了新的流程：征地—举债—市政配套—招标拍卖挂牌—卖地—项目规划策划—招商—项目管理，实现了天价土地的转换。

运营模式：政府搭台，文化唱戏

曲江模式里，政府是必不可少的环节，政府通过文化基金、贷款担保、风险投资、财税补贴、房屋补贴等优惠政策，真正意义上降低了文化产业的土地成本，曲江管委会拨款给园区开发公司，并对其进行监控，园区开发公司通过土地使用权抵押向相关金融服务机构进行贷款，并且租让土地使用权给入园企业和房地产开发商获得收入，投资建设公共基础设施，并最终实现与政府的互利双赢。

曲江新区并非一个自然地理概念。在经济上，它是西安市政府为了将旅游文化资源整合到一起而在城区东南方向二、三环之间新设立的经济区域；在自然资源上，它拥有大唐芙蓉园内北湖和曲江池遗址公园内的南湖共1200亩的水面，这是西安面积最大的城市湖景资源，它还拥有杜陵10000亩的生态森林；在旅游资源上，它以大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，有秦二世陵、杜陵、曲江寒窑等文物古迹，并且建成了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目……

近年来，曲江模式正在被全国各地迅速复制。但要注意的是，商业模式并不是能够完全复制的，由于各种内在的、外在的原因，同一时间不同地点、同一地点不同时间所面临的问题都是不同的，不能一言以蔽之。曲江模式存在过度商业化开发的弊端，未来，曲江将会更加重视文化与历史的存在，让传统文化融会贯通于现代商业模式当中。

《智典》目录 

前言  文化与文化产业

第一章  文化产业“智”造文化精品项目

第一节  如何从无到有

第二节  如何从小到大

第三节  如何枝繁叶茂

第四节  如何全产业化

小结

第二章  文化产业“智”盈文化财富盛宴

第一节  如何设计商业模式

第二节  如何设计O2O模式

第三节  如何设计社群模式

第四节  如何设计共享模式

第五节  如何设计跨界模式

第六节  如何设计免费模式

第七节  如何设计全返模式

第八节  如何设计长尾模式

小结

第三章  文化产业“智”识文化品牌塑造

第一节  如何塑造品牌

第二节  如何传播品牌

第三节  如何做大品牌

小结

第四章  文化产业“智”取文化扶持政策

第一节  如何准备项目申报前工作

第二节  如何进行项目申报中工作

第三节  如何完善项目申报后工作

小结

第五章  文化产业“智”集文化融资渠道

第一节  如何利用合作合股模式

第二节  如何利用银行贷款模式

第三节  如何利用风投直投模式

第四节  如何利用众筹众聚模式

第五节  如何利用扶持政策模式

第六节  如何利用公募基金模式