土地产权，简称“地权”，是不动产物权的一种，是指存在于土地中的一系列排他性权利束。简单讲，权利束是一个土地所有者所有具有的完备的权利，是一个理想的概念，一个土地所有者拥有的最大权利束是完全所有权或者是无限制条件继承的所有权。然而，由于土地产权要服务于公共目的，土地产权只有相对的权利，权利的运用仍然要受制于社会其他要素。 9.2.1 土地产权的内容 就土地产权来说，根据相关法律法规，中国土地产权一般包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权。 土地所有权：《中华人民共和国宪法》规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。在中国，土地所有权的主体只能是国家或集体。 土地使用权：土地使用权有广义和狭义之分。狭义上的土地使用权是对土地的实际使用，是包含在土地所有权之内的；广义上的土地使用权是独立于土地所有权之外的权利集合。我们国家实行的土地使用权的转让和出让制度主要是广义上的土地使用权。土地使用权的取得可以是有偿的，也可以是无偿的。无偿取得的土地使用权也就是划拨土地使用权，有偿取得土地使用权一般要通过土地的出让、转让方式进行。另外，由于土地所有权的不同，我国土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。 国有土地使用权可以通过划拨、出让、出租、入股等方式取得，集体土地使用权又可以分为集体土地承包经营权、宅基地使用权和集体非农建设用地使用权。 土地租赁权：土地租赁权是出租人通过租赁合同将土地使用权、狭义的土地租赁权和部分收益权转让给承租人。在我国，土地租赁权中的出租人必须对土地享有所有权或使用权，土地租赁权也都是具有期限的。 土地抵押权：土地抵押权是“使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依次进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利”。设定抵押权时，土地仍是被抵押人占管，抵押人只是将土地的某项权利（如使用权等）作为担保，只有抵押人没有如期履行债务时，抵押权人才有权将土地使用权拍卖并优先受偿。如果抵押人如期偿还债务，那么抵押权就会自动消失。 地役权：地役权是一种他项权利，是指因自己条件环境所限，不得不使用他人土地的权利。简单地说，就是土地所有人因为一定的土地权益，有义务允许他人在自己的土地上实施某种行为，土地所有人因此也会获得相关的赔偿费用。地役权主要包括建筑支持权、采光权、取水权、道路通行权等。 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式的社会主义土地公有制，因而，土地必然会在这两种公有制形式内流动。同时，我国还存在着从集体所有权向国家所有权转移的特殊的土地征收市场。两种公有制形式使我国土地市场包含两个方面：国有土地使用权的转移、集体土地所有权和使用权的转移。 根据土地产权结构和法律限制，我国土地市场分为城市土地市场和农村土地市场。国有土地使用权的转移包含以下两个方面：土地使用权的出让或出租、土地使用权的转让或转租。集体土地所有权的转移包含以下两个方面：集体土地所有权向国家的转移、集体所有者之间的所有权转移。集体土地使用权的转移也包含两个方面：土地的横向转移（土地使用者之间的使用权转移）、土地的纵向转移（集体将土地的使用权承包或租赁给农户或其他单位）。 9.2.2 建设用地使用权的取得 文化产业的“拿地”行为一般是指对建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，拥有不动产物权的一般取得方式，例如继承权等。我们下面介绍一下文化用地使用权取得的主要方式。根据土地的法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权、在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，产生方式包括： ①划拨方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，文化产业可以通过划拨方式取得建设用地，利用政府的扶持政策或者PPP项目来获取划拨土地是文化企业获得建设用地常用的方法，划拨土地须经县级以上地方人民政府依法批准。 ②出让方式。建设用地使用权出让是国家将建设用地的使用权让与建设用地使用者。建设用地使用权出让有协议、招标和拍卖等方式。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。无论是以哪种出让形式取得使用权，都应以书面形式签订相应合同并进行登记。 ③流转方式。建设用地使用权流转是土地使用者将土地再转移的行为，如转让、互换、出资、赠予等。无论是哪种方式的转移，都应当向登记机构申请变更登记。 在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，要经过乡（镇）人民政府审核，并向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，最终由县级以上地方人民政府批准。在此不再展开论述。
《智典》目录
前言 文化与文化产业
第一章 文化产业“智”造文化精品项目
第一节 如何从无到有
第二节 如何从小到大
第三节 如何枝繁叶茂
第四节 如何全产业化
小结
第二章 文化产业“智”盈文化财富盛宴
第一节 如何设计商业模式
第二节 如何设计O2O模式
第三节 如何设计社群模式
第四节 如何设计共享模式
第五节 如何设计跨界模式
第六节 如何设计免费模式
第七节 如何设计全返模式
第八节 如何设计长尾模式
小结
第三章 文化产业“智”识文化品牌塑造
第一节 如何塑造品牌
第二节 如何传播品牌
第三节 如何做大品牌
小结
第四章 文化产业“智”取文化扶持政策
第一节 如何准备项目申报前工作
第二节 如何进行项目申报中工作
第三节 如何完善项目申报后工作
小结
第五章 文化产业“智”集文化融资渠道
第一节 如何利用合作合股模式
第二节 如何利用银行贷款模式
第三节 如何利用风投直投模式
第四节 如何利用众筹众聚模式
第五节 如何利用扶持政策模式
第六节 如何利用公募基金模式
第七节 如何利用私募资本模式
第八节 如何利用政府基金模式
第九节 如何利用智慧设计模式
第十节 如何利用公私合作模式
小结
第六章 文化产业“智”谋企业经营战略
第一节 如何颠覆传统管理模式
第二节 如何突破企业激励机制
第三节 如何打造核心高效团队
小结
第七章 文化产业“智”通文化全IP产业
第一节 如何塑造全IP思维
第二节 如何打造超级全IP
第三节 如何实现全IP产业
小结
第八章 文化产业“智”融PPP资源对接
第一节 如何了解PPP模式
第二节 如何选择PPP类型
第三节 如何操作PPP项目
小结
第九章 文化产业“智”赢文化土地资源
第一节 如何区分土地用地性质
第二节 如何明确土地产权内容
第三节 如何了解土地优惠政策
第四节 如何操作土地拿地流程
小结
第十章 文化产业“智”策文化营销创意
第一节 如何了解用户需求
第二节 如何把握时代趋势
第三节 如何制定高效策略
小结
第十一章 文化产业“智”拥互联网＋文化
第一节 如何构建“互联网＋”思维方式
第二节 如何打造“互联网＋”产业模式
第三节 如何利用科技文化融合发展产业
小结
第十二章 文化产业“智”达上市宏图伟业
第一节 如何辨别上市利弊
第二节 如何把控上市节点
第三节 如何选择上市市场
第四节 如何落实上市工作
小结
后记 传承中华文化，复兴华夏文明
《智典》简介
中华文明坐拥上下五千年的文化资源，面对当今世界经济的变革浪潮以及如火如荼的全球文化娱乐市场，中国文化产业从业者该如何将中华文化的优质资源转化为国内外广大消费者喜闻乐见的文化产品，讲好中国故事，促进中国文化产业的兴盛繁荣，进而推动中华民族的复兴伟业？
上述严肃问题的答案，就在《复兴文明——中国文化产业实战经验智典》这本书中。
本书作者张普然先生是一位从事历史文化产业十余年的资深专业人士，业内著名的“智造者”。他的这部新作就是立足于自己的丰富实践经验，专门讲述中国文化产业及文明复兴的发展模型。
从项目、平台、资本、人才四个方面出发，作者明确主张：用“智慧”创造文化产业项目、取得政府及资金支持，最终达到上市的宏图伟业，每一位文化产业从业者都应该意识到，文化产业的每一步运行，都不仅仅是靠努力，天时、地利、人和缺一不可，文化产业运作更多的是讲究技巧与方法。为此，提出了“智”式十二章：“智”造文化精品项目、“智”盈文化财富盛宴、“智”识文化品牌塑造、“智”取文化扶持政策、“智”集文化融资渠道、“智”谋企业经营战略、“智”通文化全IP产业、“智”融PPP资源对接、“智”赢文化土地资源、“智”策文化营销创意、“智”拥互联网＋文化、“智”达上市宏图伟业，从而做好文化产业项目，做大做强文化企业，繁荣中国的文化产业架构。
全书结构简明完整，内容不蔓不枝，每个部分既有精辟的阐述，又辅之以具体的国内外成功及失败的实例说明，堪称一部中国大力发展文化产业的攻略性实战宝典。
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